Emlak Değer Artışı İle İlgili Geniş Detaylı Anlatım

Gayrimenkul Değer Artış Gelir Vergisi Nasıl Hesaplanır

GayrimenkulDeğer Artış Geliri nedir ?

Gelir vergisi kanunu 80’nci maddesine göre gayrimenkulsatınalma tarihi itibariyle 5 tam yıl dolmadan önce satılması halinde değerartış geliri oluşmaktadır. Ancak gayrimenkule herhangi bir bedel ödemeden malikolmuşsanız, yani miras yoluyla veya bağış yoluyla elde etmişseniz, bugayrimenkulün satılmasından doğan gelirden dolayı vergi ödemezsiniz.

Ayrıca Gelir İdaresi açıklamasına istinaden, kentsel dönüşümnedeniyle yeniden yapılan gayrimenkuller ile birlikte, gündemdeki kanunlaruyarınca tapu sahibi değişikliği veya tapu cins değişikliği işlemlerinde 5yıllık istisna süresi yeniden başlar. (Bu konuda ayrıntılı bilgi edinmekamacıyla Gelir idaresinin 4440189 nolu Bilgilendirme hattındanyararlanabilirsiniz.)

Değer artışı geliri, Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksine(Yİ-ÜFE)göre hesaplanır. Yİ-ÜFE oranı aylık bazda belirlendiğinden dolayı satın almaveya satış yapılan ayın oranı değil, bir önceki aya ait Yİ-ÜFE oranı ilehesaplanır.

GayrimenkulDeğer Artışı nedeniyle Ödenmesi gereken Vergi Nasıl hesaplanır?

Bu konuda daha iyi anlatabilmek için bir örnek ilehesaplamayı anlatalım,

Örneğin 01.06.2011 tarihinde 300,000 TL değerinde satınalınan  bir daire’nin 01.04.2015tarihinde 450,000 TL değeri ile satıldığını farzedelim.

Endeks artış oranları:
01.05.2011 Yİ-ÜFE oranı: 203,64
01.03.2015 Yİ-ÜFE oranı: 250,16
(Bilgi.: Örnek çözümde daha kolay işlem yapılması için küsurat kısmı dikkatealınmadı.)

Örnek Vergi HesaplamaFormülümüz;

Satın alma ve Satış tarihlerinden önceki ayların Yİ-ÜFE oranı ile satın almadeğeri çarpılır, bu şekilde satın alma değeri enflasyona göre hesaplanarak satıştarihi değerine getirilmiş olur.
300,000 TL x (250,203) = 369,000 TL

Ardından satın alma değerinin satış tarihindeki  değerinden çıkartılması ile satıcının netkazancı belirlenir. İstisna öncesi değer artış kazancı olarak tanımlanan bukazanç; 450,000 – 369,000 = 81,000 TL.

Belirlenen bu kazanç miktarından, satıcının yaptığı tapugiderleri ve ödenen vergiler mahsup edilerek vergiye konu matrah düşürülebilir,yine örneğimiz üzerinden devam edersek, satıcının tapu işlemleri için ödediği%2 masrafı düşerek net matrahı bulalım.  81,000 TL – 9,000 TL = 72,000 TL

Şimdi istisna öncesi vergi matrahını tespit ettik, Gelir idaresinin her yıltespit ettiği istisna miktarı mahsup edilerek vergiye esas matrahı bulacağız.

Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı İstisna Oranları

Örneğimizdeki satış işlemi 2015 senesinde olduğundan üsttekitabloıya istinaden 10,600 TL istisna miktarı düşülür,  72,000 TL – 10,600 TL = 61,400 TL vergiyeesas tutar olarak belirlenmiş olur. Vergiye esas tutarımız olan 61,400 TLalttaki tablo esas alınarak vergiyi hesaplayalım.

2015 Yılı Vergi Dilimleri

Üstteki tabloya göre hesaplama işlemini yaptığımızda 61,400TL tutarındaki vergiye esas tutar karşılığında 13,948 TL vergi ödememizgerekir, bu vergiyi 2016 yılı Mart ayında 1 ila 25 Mart tarihleri arasındaSenelik Gelir Vergi Beyannamesinde belirtip, mart ve temmuz aylarında 2 taksitolarak ödeyebiliriz.