Ticari gayrimenkul fiyatını etkileyen temel unsurlar

/ 8 Kasım 2017 / 3 / yorumsuz
Ticari gayrimenkul fiyatını etkileyen temel unsurlar

2007 yılında ofis piyasasında İstanbul’da arz ve talep bozulmuştu. Talep çoktu, arz ise neredeyse yoktu. Bu nedenle, özelikle kaliteli dediğimiz ve plazalardan oluşan yüksek seviye

Ticari Gayrimenkul Yatırımında Tavsiyeler
2007 yılında ofis piyasasında İstanbul’da arz ve talep bozulmuştu. Talep çoktu, arz ise neredeyse yoktu. Bu nedenle, özelikle kaliteli dediğimiz ve plazalardan oluşan yüksek seviyeli A tipi ofislerde “az bulunurluk” mantığı ile ofis fiyatları çok arttı. Ofisler doldu ve piyasada bu tip ofislerle ilgili boşluk oranları düştü. Yani talep arzı karşılayamadı ve değer arttı. Ancak bugün baktığımızda, krizde talep seviyesi düştüğü için durum maalesef o günledeki kadar parlak değil.
Ticari gayrimenkul fiyatını etkileyen temel unsurlar
• Brüt birim m2 başına fiyat
• Yeri/bölgesi
• Bina inşaat kalitesi, yaşı
• Park imkânları, bahçe kullanım imkânları,
• Mülkte baca olup olmaması, kaç giriş-çıkışı olduğu
• Görünürlüğü, ulaşılabilirliği (eğer dükkânsa)
• Cephe durumu (eğer dükkânsa)
• Teknik özellikleri (ısıtma-soğutma-havalandırma)
• Kiracıların durumu
• Mevcut kira kontratlarının akit yaşı
• İşletim durumu
• Genel gider bedelleri
• Bölgedeki arz-talep dengesinin durumu (nadir bulunan daha değerlidir)
Birinci kontrol mekanizması:
Kira getirisinden yola çıkarak değer belirlemek
Artık mülklerin ofislerde kendini geri ödeme süresi 15 yıllardan, yer yer 11 senelere kadar geriledi. Konutta yaptığımız gibi ofiste ve dükkânda da brüt kira çarpanı (BKÇ) metodu ile değerini kısmen kontrol etmeniz mümkün.
(Örnek BKÇ 12 ay x 11 = 132 veya 12 ay x 15 = 180 demektir.)
Örneğin ofisten aylık net 1000 TL gelir bekliyorsanız,
Yıllık geliriniz 1.000 TL/Ay x 12 Ay = 12.000 TL olur.
Eğer kendini 11 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız, 11×12.000 TL =132.000 TL
Eğer kendini 15 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız, 15×12.000 TL =180.000 TL
Bu satış bedellerine rağmen bölgede araştırma yaptığınızda alabileceğiniz kira bedeli aylık 1000 TL çıkmıyorsa, mülk değerinin üstünde bir bedelle satışa çalışılıyor demektir.
Dikkatinizi çekerim, bu hesapta bir de ödeyeceğiniz vergi yoktur. Çünkü piyasa kabulüne göre, ticari mülkte stopaj yükümlülüğü kiracıdadır.

Kaynak:Emlakdanismanlari.com  

Kaynak : Emlakdanismanlari.com


_________________________________________________________________________________________________

UYARI: Web sitemiz üzerinde bulunan tüm yazılar, görseller ve tüm materyaller Emlakdanismanlari.com 'a aittir. Kaynak belirtilmeden site içeriği kopyalanamaz, alıntı yapılamaz, başka yerde yayınlanamaz.

Konu Hakkında Emlak Danışmanlarımız'dan daha fazla bilgi almak için Soru sorabilir, veya görüşlerinizi yorum yaparak paylaşabilirsiniz.